Sale and leaseback: mais que uma operação financeira, um planejamento tributário

Por: Ravi Petrelli Paciornk

Muitas empresas mantêm parte relevante do seu capital imobilizada no imóvel onde operam. Esse patrimônio consta do balanço, mas não gira, não gera caixa e, em regra, rende menos do que a atividade-fim da companhia. O sale and leaseback, ou venda com locação de retorno, procura corrigir essa alocação, ao permitir que a empresa venda o imóvel e permaneça nele, agora como locatária ou arrendatária. Um exemplo conhecido foi a venda, pela Globo, de sua sede em São Paulo a um fundo imobiliário por cerca de R$ 522 milhões, com a manutenção do uso do prédio.

O mercado costuma tratar a operação apenas pelo seu lado financeiro, como forma de obter caixa. Quer nos parecer, porém, que o sale and leaseback é também um instrumento de planejamento tributário, e que o seu resultado depende de variáveis técnicas que precisam ser examinadas caso a caso: a modalidade jurídica escolhida, o enquadramento contábil da operação, o ganho de capital na venda, o aproveitamento ou não de créditos e o efeito da reforma tributária sobre o aluguel futuro.

As modalidades, e por que a escolha da estrutura condiciona o resto Sob o mesmo nome convivem estruturas com regimes distintos. A primeira é o arrendamento mercantil financeiro na forma de leaseback, disciplinado pela Lei nº 6.099/1974 e pela Resolução CMN nº 2.309/1996, em que a empresa vende o bem a uma arrendadora autorizada pelo Banco Central e o toma de volta em arrendamento, em regra com opção de compra ao final. A segunda, mais comum no mercado imobiliário, é a venda seguida de locação regida pela Lei nº 8.245/1991, muitas vezes com um fundo de investimento imobiliário na posição de comprador e locador. Há ainda a variante do built-to-suit, prevista na Lei nº 12.744/2012, que inseriu o art. 54-A na Lei nº 8.245/1991, em que o investidor adquire o terreno, constrói sob medida e loca por prazo longo. A modalidade não é detalhe de forma, uma vez que dela dependem o tratamento contábil, a dedutibilidade e o aproveitamento de créditos. A presença de um fundo imobiliário como comprador tem efeito próprio. O FII é isento de IRPJ, na forma da Lei nº 8.668/1993, e distribui rendimentos que, cumpridos os requisitos legais, chegam isentos ao cotista pessoa física. Essa eficiência no veículo comprador costuma se traduzir em um preço de aquisição competitivo para o vendedor, o que melhora a equação de quem faz o leaseback.

1. O enquadramento contábil, que decide se há venda ou financiamento Antes de qualquer conta tributária, é preciso definir o que a operação é, do ponto de vista contábil. Pelo CPC 06 (R2), alinhado ao IFRS 16, e pelo CPC 47, o ponto central é saber se houve efetiva transferência de controle do ativo ao comprador. Havendo venda de verdade, a vendedora dá baixa no imóvel, reconhece um direito de uso proporcional à parcela de direitos que reteve e apura ganho ou perda apenas sobre a parcela de direitos transferida ao comprador, e não sobre a valorização cheia do bem. Quando a operação embute recompra ou mantém o controle na vendedora, ela não é tratada como venda, e sim como captação: o ativo permanece no balanço e o valor recebido entra como passivo financeiro, na essência um empréstimo garantido pelo próprio bem. Essa qualificação repercute no imposto. Para fins fiscais, a venda jurídica realiza o ganho de capital, ainda que a contabilidade reconheça o resultado de forma parcial, e os ajustes correm no LALUR, na linha da Lei nº 12.973/2014 e da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017. Uma estrutura montada como venda para o direito, mas como financiamento para a contabilidade, tende a atrair questionamento, razão pela qual a coerência entre as três leituras, a jurídica, a contábil e a fiscal, é o primeiro cuidado técnico da operação.
   
2. Os benefícios, e a base técnica de cada um Bem estruturado, o sale and leaseback reúne vantagens que convém separar, porque cada uma tem fundamento próprio e limite próprio. O primeiro benefício é a liquidez a valor de mercado. O caixa recebido corresponde ao valor de mercado do imóvel, em regra superior ao valor contábil líquido já depreciado, e passa a estar disponível para capital de giro, quitação de dívida mais cara ou investimento na atividade-fim. Ao contrário de um empréstimo, o preço da operação decorre do valor do bem, e não do risco de crédito da empresa, o que tende a baratear a captação e a preservar os limites bancários para outras necessidades.
   
3. O segundo é a troca de uma depreciação lenta por uma despesa dedutível maior. Enquanto proprietária, a empresa do lucro real deduz pouco a cada ano, porque só a edificação deprecia, a cerca de 4% ao ano, e o terreno não deprecia. Depois da operação, passa a deduzir o aluguel, despesa operacional dedutível quando necessário à atividade, na forma do Regulamento do Imposto de Renda, ou a contraprestação de arrendamento, dedutível pelo art. 47 da Lei nº 12.973/2014, com a depreciação do direito de uso adicionada no LALUR. Faça a conta em um caso simples: uma empresa com imóvel de R$ 10 milhões, dos quais R$ 6 milhões de edificação, deduz hoje cerca de R$ 240 mil por ano de depreciação e nada sobre o terreno. Ao vender o bem e alugá-lo de volta por R$ 80 mil mensais, passa a ter R$ 960 mil de despesa dedutível por ano. A diferença de R$ 720 mil, à alíquota conjunta de 34%, representa cerca de R$ 245 mil de economia anual de IRPJ e CSLL, além do caixa recebido na venda. O ganho recorrente existe, mas depende do aluguel contratado e da margem tributável da empresa. O terceiro é a reorganização do balanço. A empresa deixa de carregar um ativo de baixa rotação e melhora, em tese, os indicadores de retorno sobre o patrimônio e sobre o ativo. Aqui cabe uma ressalva técnica: sob o IFRS 16, o arrendatário volta a reconhecer um direito de uso no ativo e um passivo de arrendamento, de modo que o efeito de balanço mais leve é menor do que se costuma supor, embora a natureza desse passivo seja distinta da de uma dívida bancária.
   
4. Os custos e as armadilhas técnicas Nenhum planejamento se avalia só pelo lado favorável, e é no detalhe que a operação se sustenta ou desanda. A venda gera ganho de capital, correspondente à diferença entre o preço e o valor contábil líquido do bem, que no lucro real integra a base do IRPJ e da CSLL, à alíquota conjunta de 34%. Quando o imóvel está muito depreciado ou foi adquirido por valor antigo, esse ganho é elevado e antecipa, para o momento da operação, um imposto que só apareceria em uma venda futura. Esse é o principal custo de entrada e, em alguns casos, consome parte relevante do benefício recorrente, razão pela qual a conta precisa comparar o imposto pago agora com a economia distribuída ao longo do contrato. Há também o ITBI sobre a transmissão do imóvel, em regra entre 2% e 3%. A sua base de cálculo é o valor da transação, e não o valor venal de referência do município, conforme fixou o STJ no Tema nº 1.113 (REsp nº 1.937.821/SP): o valor declarado goza de presunção de veracidade e o município só pode afastá-lo por processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do CTN. Na prática, isso limita a base do imposto ao preço efetivamente ajustado. No PIS e na COFINS há um ponto que costuma passar despercebido e que é próprio do leaseback. A receita da venda do ativo imobilizado não integra a base dessas contribuições no regime não cumulativo, na forma do art. 1º, § 3º, da Lei nº 10.833/2003, o que é favorável. Ocorre que, embora o aluguel de prédios, máquinas e equipamentos pagos a pessoa jurídica em regra gere crédito de PIS/COFINS, o art. 31, § 3º, da Lei nº 10.865/2004 veda esse crédito quando o bem locado já tenha integrado o patrimônio da locatária. Como no sale and leaseback a empresa aluga de volta um bem que era seu, ela não aproveita os 9,25% de crédito sobre o aluguel, ao contrário de quem aluga imóvel de terceiro. É uma diferença que precisa entrar na projeção. Por fim, se o comprador e locador for parte ligada ao grupo, a dedução do aluguel fica sujeita à trava do Regulamento do Imposto de Renda, que afasta a dedução da parcela que exceder o valor de mercado, além de exigir substância reforçada na operação.
5. A reforma tributária muda a conta do aluguel futuro Quem estrutura a operação agora projeta efeitos que se estenderão pela transição da reforma. Com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóveis passa a sofrer IBS e CBS, com redução setorial que coloca a carga efetiva estimada em torno de 8% sobre o aluguel, somadas as regras próprias de cada situação. O aluguel do leaseback, antes fora do campo dessas contribuições, tende a carregar essa nova incidência ao longo dos próximos anos, o que reduz, na ponta, parte da economia obtida com a dedução. Convém registrar ainda que o arrendamento mercantil financeiro pode atrair o regime específico dos serviços financeiros na reforma, com tratamento distinto do da locação imobiliária, de modo que o enquadramento da modalidade volta a ser decisivo.
   
6. Substância e propósito, o que separa a economia do risco O sale and leaseback é lícito e usual, mas a sua validade depende de substância. A empresa precisa vender o bem de fato, receber o preço e pagar aluguel de mercado, com contrato, prazo e condições compatíveis com uma operação entre partes independentes. Estruturas montadas apenas para gerar dedução artificial, sem transferência real do ativo, com opção de compra a valor simbólico ou com aluguel descolado do mercado, ficam expostas à recaracterização pelo Fisco, com a glosa das despesas e a cobrança do tributo que se pretendeu afastar, quando não à aplicação do art. 116, parágrafo único, do CTN. A economia legítima nasce da coerência entre a forma e a realidade da operação. Conclusão O sale and leaseback reúne liberação de caixa a valor de mercado, a troca de uma depreciação lenta por uma despesa dedutível maior e a reorganização do balanço. Em contrapartida, cobra o ganho de capital e o ITBI na entrada, não permite o crédito de PIS/COFINS sobre o aluguel do bem que era da própria empresa e, com a reforma, passa a conviver com IBS e CBS sobre a locação. Quer nos parecer que, para a empresa que ocupa um imóvel valioso e tem resultado tributável a proteger, a operação merece exame, desde que feita com a conta completa, comparando o custo de entrada com a economia recorrente e ajustando a modalidade ao objetivo. A equipe tributária do Trajano Neto & Paciornik Advogados está à disposição para dimensionar a operação em cada caso, da escolha da modalidade e do cálculo do ganho de capital e do ITBI à estruturação do contrato e à projeção dos efeitos da reforma tributária.